2021年后，您買了房子，卻不見(jiàn)得能住進(jìn)去！

因?yàn)橘u家有可能保留了居住權(quán)或者居住權(quán)已經(jīng)明確給其他人了。

一、居住權(quán)的含義及特征

居住權(quán)是指自然人依照合同的約定，對(duì)他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。

居住權(quán)作為用益物權(quán)跟其他物權(quán)不一樣的地方在于：

1、居住權(quán)人對(duì)房子有使用權(quán)，但沒(méi)有所有權(quán)；

2、居住權(quán)是為特定自然人基于生活用房而設(shè)立的物權(quán)，具有人身性；

3、居住權(quán)與房屋租賃不一樣，租賃最長(zhǎng)不超過(guò)20年，但是居住權(quán)卻是一種可以長(zhǎng)期存在的物權(quán)，具有獨(dú)立性；

4、居住權(quán)的設(shè)定是一種恩惠行為，因此居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓(除非另有約定)；

5、居住權(quán)人對(duì)房屋只享有占有和使用的權(quán)利，不享有收益的權(quán)利，居住權(quán)人不能將房屋用于出租等營(yíng)利活動(dòng)(除非另有約定)。

二、居住權(quán)的設(shè)立、期限及消滅

居住權(quán)可以通過(guò)遺囑或協(xié)議設(shè)立，一般是無(wú)償設(shè)立，需要向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，只有經(jīng)過(guò)登記才能設(shè)立。

居住權(quán)設(shè)立之后不可以繼承和轉(zhuǎn)讓，僅供居住權(quán)人居住，一般不得出租，但當(dāng)事人另有約定的除外。

根據(jù)《民法典》第三百七十條“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。”設(shè)立居住權(quán)可以明確具體期限，例如20年、30年等，也可以約定直至居住權(quán)人死亡，但居住權(quán)消滅后要及時(shí)辦理注銷登記，注銷之后居住權(quán)才算是正式消滅。

三、居住權(quán)的適用

（一）家庭成員之間

家庭成員之間設(shè)立居住權(quán)不僅限于父母子女之間、夫妻之間，也包括其他跟家庭成員之間存在關(guān)系的人員。

-如父母將房產(chǎn)過(guò)戶給子女的同時(shí)為自己設(shè)立居住權(quán)，避免自己老無(wú)所居；

-或父母出資為子女購(gòu)房花掉一生的積蓄，可以在房子上為自己設(shè)立居住權(quán)，避免被子女“掃地出門”；

-離婚時(shí)一方為困難一方設(shè)立居住權(quán)；

-再婚老人去世后為老伴設(shè)立居住權(quán)，避免老伴無(wú)家可居；

-或獨(dú)居老人為家庭長(zhǎng)期服務(wù)者（如保姆、遠(yuǎn)方親戚、長(zhǎng)期照顧自己的親朋、鄰居等）設(shè)立居住權(quán)等。

（二）以房養(yǎng)老

年老無(wú)保障的老人或低薪退休老人可以將唯一住所賣給暫時(shí)不需要使用的其他個(gè)人或機(jī)構(gòu)，在獲取收益的同時(shí)繼續(xù)在房屋上設(shè)立居住權(quán)，既能保證自己居有定所，也能獲取一筆收益提高養(yǎng)老生活質(zhì)量。

（三）公租房等保障性住房

在政府公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房體系中設(shè)立居住權(quán)，這樣可以保證由國(guó)家享有房屋的所有權(quán)，購(gòu)房者僅以較低的價(jià)格取得房屋的居住權(quán)，更加符合住房保障制度“住有所居”的初衷。

四、結(jié)語(yǔ)

居住權(quán)的適用不僅限于以上幾種，還可以適用于商業(yè)投資、農(nóng)村宅基地等方面。但也并不是說(shuō)居住權(quán)的設(shè)立帶來(lái)的都是好處，也會(huì)產(chǎn)生一些其他問(wèn)題，比如設(shè)立了居住權(quán)的房子該如何執(zhí)行，二手房之前如何查詢房屋是否設(shè)立了居住權(quán)等。但整體來(lái)說(shuō)居住權(quán)的設(shè)立是符合我國(guó)現(xiàn)有國(guó)情民意的，其他法律適用過(guò)程中的問(wèn)題需要我們逐步發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)。